Szukaj na tym blogu

wtorek, 11 marca 2014

Oszustwa przy dzierżawie gruntów pod fotowoltaikę.

Mimo iż bum na wielko powierzchniowe elektrownie fotowoltaiczne minął nie skończyły się oszustwa związane z dzierżawą gruntów pod farmy fotowoltaiczne. Choć słowo dzierżawa nie bardzo tu pasuje - czynności te bardziej należałoby nazwać rezerwacją gruntów. Procederem bardziej aktywnie zajmuje się kilka firm a metodologia oszustwa jest prosta umowy są tak konstruowane, że w odczuciu wydzierżawiającego ma to być doskonały interes z kolei w praktyce firma tworzy sobie bez kosztowo olbrzymie bazy danych gruntów, dla których szuka dalszych najemców, którzy dopiero realnie będą budować elektrownie. W praktyce 99% osób podpisujących takie umowy nie zobaczy ani złotówki a na wiele lat znacząco ogranicza sobie możliwości dysponowania własnym gruntem.

Choć zabrzmi to trywialnie to zanim pogonimy takiego agenta z widłami przeczytajmy dokładnie umowę zwyczaj pułapki pojawiają się w kilku obszarach.

1 - Kiedy najemca zaczyna płacić ?

Zazwyczaj oszuści konstruują umowy tak, że opłaty z tytułu dzierżawy pojawiają się dopiero w momencie wybudowania i uruchomienia elektrowni. Dodatkowo termin rozpoczęcia budowy i jej zakończenia nie jest określony. Jeżeli mamy do czynienia z takim zapisem z pewnością nie mamy do czynienia z prawdziwym inwestorem, który chce wybudować elektrownię fotowoltaiczną, lecz oszustem, który chce zarezerwować jak najwięcej gruntów w okolicy i następnie podnająć je z zyskiem. Jeżeli ktoś realnie jest zainteresowany budową elektrowni z pewnością zgodzi się na opłaty przed wybudowaniem elektrowni. Do negocjacji jest jedynie wysokość opłat przed wybudowaniem i po wybudowaniu. Ewentualnie dopuszczalny jest zapis, że opłaty z tytułu dzierżawy uiszczane są po wybudowaniu elektrowni jednak w takim wypadku precyzyjnie musi zostać określony maksymalny graniczny czas zakończenia budowy. Jeżeli ktoś realnie chce wybudować elektrownie PV na dopełnienie formalności  powinien potrzebować więcej niż rok czasu. Następnie taki projekt powinien zostać zgłoszony do aukcji. 

2 - Za jaką powierzchnię płaci najemca ?

Oszuści często dodają do umów zapisy, że opłata będzie uiszczana od powierzchni efektywnie wykorzystanej, powierzchni zabudowy, powierzchni zajętej pod użytkowanie itp. takie zapisy mają na celu radykalne obniżenie czynszu w przypadku, gdy rzeczywiści coś zostałoby na danej działce zbudowane gdyż czynsz nie będzie płacony od całości działki a jedynie od jej części, którą definiuje się przeważnie w sposób bardzo niejasny i bardzo technicznymi zwrotami niejasnymi dla laika. Zazwyczaj agent daje do zrozumienia, że chodzi o całą działkę a zapisy są czysto techniczne zazwyczaj nie jest to prawdą, dlatego należy dążyć, aby w umowie jasno była zapisana powierzchnia, od której będzie płacony czynsz.

3 - Ile płaci najemca?

To punkt, który oszuści lubią prezentować na początku snując wizję olbrzymich dochodów. Jednym ze sposobów oszustwa jest powiązanie opłat z produkcją energii, co w praktyce powoduje znaczące obniżenie realnych przychodów w stosunku do tego, czego oczekuje rolnik i co jest mu sugerowane. W wielu przypadkach wydzierżawiający niema pojęcia ile potencjalna elektrownia wyprodukuje energii i jaka będzie jej wartość. Jedyny słuszny zapis to określenie w tym punkcie kwoty w PLN. Dodatkowo kwota ta powinna być waloryzowana np. wskaźnikiem inflacji.

4 - kto płaci podatki?

Podatek rolny płaci właściciel gruntu, czyli wydzierżawiający. W umowach często znajdują się zapisy, że wszelkie podatki w tym podatek od nieruchomości płacy wydzierżawiający. Często w tym zapisie oszuści sugerują, że podatki nie zmienią się w stosunku do obecnie płaconych w rzeczywistości jednak zmiana użytkowania gruntu sprawi znacznie podniesienie stawek podatków. W skrajnych przypadkach może okazać się, że po zapłaceniu podatków z czynszu niewiele zostanie. Z tego powodu, jeżeli nie jesteśmy biegli w sprawach podatkowych jedynym bezpiecznym zapisem jest dodanie, wszelkich podatków i opłat do opłat za wynajem. Inne zapisy są bardzo niebezpieczne dla wydzierżawiającego zwłaszcza z uwagi na niestabilne polskie prawo podatkowe.

Obecna aktywność firm szukających gruntów pod elektrownie fotowoltaiczne jest niewspółmiernie duża w stosunku do możliwości i ekonomicznych podstaw budowy tego typu obiektów. W praktyce oznacza to, że większość gruntów, które są teraz "dzierżawione" nigdy nie doczekają się budowy farmy. Pamiętajmy, że niema łatwych pieniędzy. Jeżeli ktoś chce od nas dzierżawić grunty przez dziesiątki lat i mami nas setkami tysięcy zysków, w przypadku najmniejszych wątpliwości jedyną dobrą radą jest konsultacja tej umowy z prawnikiem lub radcą prawnym.
Prześlij komentarz